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深铁再借万科16.81亿元股东资金,年内累计输血超243亿元助渡债务危机(深圳铁路 万科)

时间:2025-08-06  来源:互联网

?️ 深铁向万科提供16.81亿元借款:关键信息与深层分析

以下基于2025年8月5日万科公告及关联交易背景整合核心要点,结合行业动态与大股东战略意图,分维度解析:

? 一、本次借款核心条款

金额与用途:

16.81亿元用于偿还万科公开市场债券本息及指定借款利息。

借款期限不超过3年,利率为2.34%(1年期LPR减66基点),显著低于房企市场融资成本(普遍超5%)。

担保要求:

深铁保留要求追加担保的权利,但未披露具体抵质押物。此前借款多采用资产抵质押(如万物云股权质押率70%)或项目收益权转让。

决策流程:

获董事会通过,关联董事回避表决,深交所豁免提交股东大会审议。

? 二、深铁输血规模与节奏

2025年累计借款243.69亿元(含本次),为年内第8次支持。

关键节点输血脉络:

6月27日股东大会后:密集提供62.49亿新增借款、8.9亿展期、8.69亿质押借款。

7月单月:71.39亿元(62.49亿新增+8.9亿展期)。

战略目标:保障万科公开债务兑付,2025年上半年已偿还164.9亿元债券,2027年前无境外债到期。

⚠️ 三、输血背后的万科困境

财务压力持续恶化:

亏损扩大:2024年亏损494.78亿元,2025年上半年预亏100亿–120亿元。

流动性危机:现金短债比仅0.66,现房库存占比35%,积压资金超3000亿元。

销售疲软:2025年销售额同比下滑38%,月均销售跌至100亿(需300亿方可维持现金流)。

融资依赖症加剧:

经营性现金流缺口达400亿元,深铁输血占融资比重超50%。

? 四、深铁支持的逻辑与争议

战略协同必要性:

TOD模式深度绑定:双方合作开发深圳“轨道+物业”项目,长租公寓、REITs发行等领域高度依赖(如深铁认购中金印力消费REIT 30%份额)。

避免系统性风险:若万科债务违约,可能冲击房地产行业信心及深圳国资信用体系。

深铁自身承压:

2024年因万科投资计提减值亏损334.6亿元,导致全年巨亏;轨道交通主业盈利能力弱,依赖政府补贴。

市场质疑点:

输血可持续性:深铁净资产3014.9亿元(2024年底),但主业亏损制约长期输血能力。

掩盖核心问题:输血延缓但未解决万科自身造血能力缺失,销售回款仍是破局关键。

? 五、万科破局路径与挑战

短期:资产变现与融资优化

加速资产处置:深圳湾超级总部地块六折出售耗时18个月,需提升效率。

拓展融资渠道:5月获招商银行等200亿元银团贷款(已到账100亿),抵押万纬物流股权。

长期:销售回暖与业务转型

政策依赖:深圳公积金贷款政策放宽利好本地项目,但全国销售尚未触底。

业务重构:物业、物流等经营服务收入占比仅18%,难以对冲地产开发下滑。

? 总结:输血救急难救穷

深铁16.81亿借款是万科债务危机中的又一次"急救",但累计243.69亿输血仅延缓而非化解风险。万科生存关键在于:

✅ 销售能否实质性回暖(需月均300亿回款);

✅ 资产处置效率(如REITs推进、商业地产变现);

✅ 深铁主业盈利与国资监管平衡(输血或触发更深层资源整合)。

若2025年下半年市场无逆转,频繁输血可能加剧双方财务负担,最终考验国资维稳决心与市场耐心。

? 延伸思考:

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